Kassencomplex aan de rand van Voronezh kan worden verkocht aan niet-kerninvesteerders
De landbouwcoöperatie (SEC) "Voronezh Greenhouse Combine" overweegt de mogelijkheid om een kassencomplex op 73 hectare in de buitenwijken van Voronezh te verkopen. De definitieve beslissing is nog niet genomen, maar het bedrijf is "op zoek naar opties in moeilijke werkomstandigheden", leggen de eigenaren uit. De gesprekspartners van Kommersant-Chernozemye op de markt merken op dat Voronezh niet bestand is tegen de concurrentie met nieuwe bedrijven die leveringen aan grote netwerken (inclusief Moskou) hebben opgezet en dat de waarschijnlijkheid van verkoop wordt geassocieerd met mogelijke aanbiedingen van lokale ontwikkelaars. Ontwikkelaars merken op dat, hoewel een groot perceel een goede locatie heeft, er in het geval van woningbouw erop problemen kunnen zijn met de infrastructuur.
Informatie over de naar verluidt aanstaande verkoop van het kassencomplex werd gisterochtend verspreid door publieke figuren uit Voronezh. De voorzitter van de SEC, Alexey Shmoilov, vertelde Kommersant dat hij gisteren de leden van de coöperatie echt heeft bijeengeroepen en hen heeft geïnformeerd over de mogelijke "aantrekkingskracht van investeerders": "Maar dit is geen kwestie van één dag. We zijn op zoek naar opties - misschien blijven we zelfstandig werken. Het is nog onduidelijk of het investeringsgeld zal verschijnen of dat we het geld zelf gaan ophalen. Maar de arbeidsomstandigheden in de industrie zijn moeilijk.” Hij gaf er de voorkeur aan niet nader toe te lichten, verwijzend naar de prematuriteit van de discussie.
De gesprekspartner van Kommersant-Chernozemye, die bekend is met de activiteiten van het bedrijf, legde uit dat de stemming van de eigenaren van het complex "tamelijk pessimistisch" is: "Ze praten over een tekort aan arbeiders, hoge concurrentie van grote kassenbedrijven en lage vraag naar kasgroenten in de agrarische regio Voronezh: de meeste inwoners hebben nevenboerderijen en de armen zijn er genoeg groenten op de markten. Ze kunnen de prijs in Voronezh niet verlagen: het zal onrendabel zijn. Ondertussen leveren de bedrijven producten aan andere regio's waar de vraag groter is."
Volgens de gesprekspartner van Kommersant-Chernozemye zal de fabriek dit seizoen werken en tegelijkertijd kopers proberen te vinden: "Maar er is nog geen specifieke aanvrager."
De eerste kassen in de zuidwestelijke buitenwijken van Voronezh werden in 1973 gebouwd op basis van de staatsboerderij Sovjetsky. Nu zijn er 30 hectare kassen op 73 hectare (het toegestane landgebruik is een "kassencomplex", de zone volgens het algemene plan is een "productiezone van landbouwbedrijven", de kadastrale waarde is 4.9 miljoen roebel). Volgens de openbare kadastrale kaart beslaat het land onder het kassencomplex meer oppervlakte dan het hele gebouw met meerdere verdiepingen van het Shady-microdistrict. Komkommers worden vooral in Voronezh geproduceerd, 30% van de producten zijn tomaten, paprika's, kruiden, champignons en oesterzwammen worden ook geproduceerd, bloemen worden gekweekt. De conservenfabriek met een capaciteit van zo'n 3 miljoen buizen per jaar produceert meer dan 25 soorten producten uit eigen grondstoffen, waaronder ingelegde komkommers, tomaten en champignons, tomatensap en pompoennectar.
SEC "Voronezh Greenhouse Plant" werd in maart 1998 opgericht als gevolg van een reorganisatie. Op 31 december 2018 had de coöperatie 43 leden met een totale waarde van 6.07 miljoen roebel en acht geassocieerde leden met aandelen met een totale waarde van 874 duizend roebel, volgens een van de beslissingen van het arbitragehof van de regio Voronezh. Volgens Kartoteka.ru bedroeg de omzet van de coöperatie in 2021 643 miljoen roebel, nettowinst - 1.5 miljoen roebel (een verlies van 27.3 miljoen roebel een jaar eerder).
Tamara Reshetnikova, CEO van het onderzoeksbureau Growth Technologies, merkt op dat tijdens het Sovjettijdperk niet alle kassen zijn gebouwd in het Voronezh Greenhouse Complex: "Er is niet zo lang geleden ongeveer 4 hectare gebouwd, er wordt zelfs extra verlichting gebruikt." Maar de belangrijkste problemen van de onderneming zijn een verouderde benadering van de verkoop en de groei van de concurrentie tegen de achtergrond van een daling van het gemiddelde inkomen per hoofd van de bevolking, meent ze: "Voronezh loopt enigszins achter op industriële kassen, die onmiddellijk de verkoop vestigden. Zo verkoopt de Voronezh kasplant "Rodina" het grootste deel van de tomaten in Moskou. Holdings profiteren door de efficiëntie van de productie en contracten met netwerkretail. Voronezh vervoert producten naar Moskou, maar het grootste deel wordt verkocht in Voronezh, waar de gemiddelde inkomens lager zijn.”
Volgens Tamara Reshetnikova zou het management van Voronezh de verkoopstrategie en het assortiment kunnen aanpassen: “Maar de belangrijkste reden om een mogelijke verkoop te bespreken, waren waarschijnlijk voorstellen van ontwikkelaars. Een vergelijkbare situatie heeft zich ontwikkeld met het agrocomplex Moskovsky: het bevindt zich ook in de buitenwijken, het gebied telde ooit ongeveer 100 hectare, maar is recentelijk meer dan gehalveerd door de overdracht aan ontwikkelaars en de ontwikkeling van een eigen constructie projecten.”
De commercieel directeur van het makelaarskantoor "Transfer" Galina Kolokolnikova merkt op dat veel mensen eerder geïnteresseerd waren in het land van de maaidorser: "Ze hadden het over de bouw van woningen en de bouw van een logistiek complex."
Nu er echter een stilte is op de primaire markt, vindt het grootste deel van de transacties plaats op secundaire woningen, voegde ze eraan toe: “Als we het over de toekomst hebben, zullen er hoogstwaarschijnlijk economy class-appartementen op deze plek verschijnen. Dergelijke woningen kunnen zowel als verhuur worden beschouwd als bedoeld voor aankoop door immigranten uit nieuwe Russische gebieden: nu worden er al huisvestingscertificaten afgegeven aan inwoners van de regio Cherson. Bovendien kan de plaats interessant zijn voor immigranten uit andere regio's: we zien bijvoorbeeld een golf van interesse in onroerend goed in Voronezh van inwoners van Kuryans en Belgorod.
Volgens Dmitry Bolshakov, het hoofd van de Voronezh-bouwgroep "Bic", is het moeilijk om de marktwaarde van de grond onder de fabriek in te schatten. “Er zijn veel factoren die dit in de weg staan: we moeten kijken wat voor voorzieningen er zijn en of die voldoende zijn voor woningbouw, wat voor sociale infrastructuur in de wijk en of het nodig is om die bij te bouwen. Het is ook noodzakelijk om het land over te brengen naar de juiste categorie. Ten slotte is het onduidelijk hoe het perceel zou kunnen worden verkocht - in één kavel of met een storing. Als er één perceel is, zal de prijs lager zijn, als er percelen van meerdere hectaren meer zijn", legt de expert uit.
In elk geval, voegde de ontwikkelaar eraan toe, is de gemiddelde prijs van Voronezh 1 miljoen roebel. voor honderd in dit geval, "onwerkelijk".
De heer Bolshakov herinnerde eraan dat de appartementenbouw in Shady niet erg ontwikkeld is, omdat er niet veel vraag naar is door kopers: "Hier is historisch gezien een particuliere sector geweest en de schijn van individuele of geblokkeerde ontwikkeling zal zeker met enthousiasme worden ontvangen." Tegelijkertijd merkte hij op dat interesse van ontwikkelaars die zich bezighouden met huisvesting met meerdere appartementen niet wordt uitgesloten, aangezien er steeds minder vrije kavels in Voronezh zijn.
De directeur van het bureau "Floors-Voronezh" Danis Latypov merkte op dat het nauwelijks mogelijk is om de hele site op te bouwen, omdat er geen sociale infrastructuur en technische netwerken in het vereiste volume zijn. "Bovendien dragen de nabijheid van een militair vliegveld en de enorme files met de huidige belasting niet bij aan de aantrekkelijkheid", voegde de expert eraan toe. Naar zijn mening zijn er op deze plek geen grote vooruitzichten voor de uitvoering van een grootschalig project, maar het is mogelijk om een paar huizen puntsgewijs te verkopen.
"Onder de grote zijn er al gelanceerde en veel aantrekkelijkere projecten, bijvoorbeeld Apple Orchards of Zadonye Park", legt dhr. Latypov uit.
Oleg Moechin, Alexander Prytkov